Dalam dunia hartanah dan pembinaan rumah, salah satu perkara yang sering menjadi tanda tanya di kalangan pemilik tanah ialah mengenai status tanah. Ramai yang memiliki tanah berstatus pertanian, namun bercadang membina rumah atas tanah tersebut. Persoalannya: Perlu ke tukar status tanah? Apa pula kos yang terlibat kalau nak tukar? Artikel ini akan kupas secara mendalam isu ini khususnya di negeri Kelantan, serta mengapa ia sangat penting diketahui oleh pemilik tanah dan bakal pembina rumah.
Apa Itu Status Tanah Pertanian?
Tanah di Malaysia dikategorikan kepada beberapa jenis status guna tanah seperti:
-
Pertanian
-
Bangunan
-
Perindustrian
-
Komersial
Status ini ditentukan oleh Pejabat Tanah dan Galian Negeri. Apabila sesebuah tanah diwartakan sebagai tanah pertanian, ia bermaksud penggunaan utama tanah tersebut adalah untuk aktiviti pertanian seperti tanaman, ternakan, ladang dan seumpamanya.
Namun, di Kelantan dan banyak negeri lain, tanah pertanian ini juga diwarisi secara turun-temurun tanpa penggunaan aktif, dan pemilik bercadang membina rumah. Di sinilah pentingnya isu tukar status tanah.
Kenapa Penting Tukar Status Tanah?
Berikut antara sebab utama kenapa menukar status tanah pertanian kepada bangunan itu sangat penting:
1. Kelulusan Pelan Rumah
Pihak Majlis Daerah atau Majlis Perbandaran hanya akan meluluskan pelan rumah sekiranya status tanah sesuai, iaitu “bangunan”. Jika tanah masih berstatus pertanian, pelan rumah boleh ditolak.
2. Permohonan Pinjaman LPPSA atau Bank
LPPSA, kebanyakan bank, dan institusi kewangan mensyaratkan tanah mesti berstatus bangunan untuk membolehkan pinjaman diluluskan. Ini bagi mengurangkan risiko kepada pemberi pinjaman.
3. Urusan Undang-Undang dan Kesahan Pembinaan
Membina rumah atas tanah pertanian tanpa tukar status adalah satu kesalahan menurut Kanun Tanah Negara dan boleh dikenakan tindakan oleh pihak berkuasa tempatan.
4. Nilai Hartanah Lebih Tinggi
Tanah berstatus bangunan mempunyai nilai pasaran lebih tinggi berbanding tanah pertanian, memudahkan proses jual beli atau gadai janji di masa depan.
Prosedur Tukar Status Tanah di Kelantan
Di Kelantan, proses ini dikenali sebagai permohonan Serah Balik dan Beri Milik Semula (SBBM) di bawah Seksyen 204 Kanun Tanah Negara.
Langkah-Langkah Permohonan:
-
Semakan Pelan dan Zon Tanah
-
Buat semakan dengan Majlis Daerah / MPKB / JPP untuk tahu sama ada tanah berada dalam zon yang dibenarkan untuk pembinaan rumah.
-
-
Lantik Juruukur dan Pelukis Pelan
-
Perlu lantik pelukis pelan atau perunding tanah untuk sediakan pelan tanah dan pelan pembangunan.
-
-
Sediakan Dokumen Sokongan
-
Salinan geran tanah
-
Salinan kad pengenalan pemilik
-
Pelan cadangan bangunan
-
Surat lantikan pelukis pelan
-
-
Permohonan ke Pejabat Tanah dan Galian Kelantan
-
Permohonan secara rasmi dihantar kepada PTG Kelantan berserta bayaran proses.
-
-
Menunggu Kelulusan Exco
-
Setelah PTG menilai permohonan, ia akan dibawa ke Mesyuarat Exco Negeri untuk diluluskan.
-
-
Bayaran Premium Penukaran
-
Jika diluluskan, pemohon akan diminta membayar premium penukaran status tanah.
-
-
Terima Geran Baru
-
Selepas pembayaran, pemilik akan terima geran baru yang menyatakan status tanah telah ditukar kepada “Bangunan”.
-
Berapa Kos Tukar Status Tanah di Kelantan?
Kos keseluruhan berbeza-beza bergantung pada beberapa faktor seperti lokasi, saiz tanah, dan dasar semasa kerajaan negeri. Namun secara umum, berikut adalah pecahan anggaran:
| Jenis Kos | Anggaran (RM) |
|---|---|
| Yuran permohonan | RM 100 – RM 300 |
| Kos ukur dan pelukis pelan | RM 1,500 – RM 3,000 |
| Bayaran premium (ikut lokasi & keluasan) | RM 5,000 – RM 30,000+ |
| Bayaran pelbagai (dokumen, pelan dll) | RM 500 – RM 1,000 |
| Jumlah Anggaran | RM 7,000 – RM 35,000+ |
Nota: Kos premium biasanya berdasarkan formula:
(Keluasan tanah x Kadar Premium semasa yang ditetapkan oleh kerajaan negeri Kelantan)
Contoh: Tanah 5,000 kps x RM5/kps = RM25,000
Alternatif Jika Tak Tukar Status
Sesetengah pemilik cuba elak kos tukar status dengan terus membina rumah atas tanah pertanian. Tapi risiko adalah tinggi:
-
Pelan rumah tidak diluluskan
-
Tidak boleh buat pinjaman bank
-
Pembinaan dianggap tidak sah
-
Tiada CF (Sijil Layak Menduduki)
Walaupun sesetengah kawasan dibenarkan membina rumah atas tanah pertanian bersyarat (terutama di kampung tradisi), itu bukan jaminan selamat secara undang-undang, dan sering menyulitkan urusan masa depan.
Kesimpulan: Berbaloi Ke Tukar Status Tanah?
Jawapannya: Ya, sangat berbaloi.
Walaupun kosnya tinggi, proses ini membuka laluan kepada:
-
Kelulusan pembinaan rumah secara sah
-
Akses kepada pinjaman LPPSA dan bank
-
Kenaikan nilai hartanah
-
Mengelakkan masalah perundangan
Bagi mereka yang serius mahu bina rumah atas tanah sendiri — penukaran status tanah adalah satu pelaburan jangka panjang. Ia bukan sekadar kos, tetapi langkah strategik untuk memastikan hartanah anda bernilai tinggi, sah di sisi undang-undang dan boleh diwarisi generasi ke generasi tanpa risiko.
Cadangan: Dapatkan Khidmat Profesional
Demi memastikan proses lancar dan tidak ditipu, pemilik tanah disaran mendapatkan khidmat:
-
Perunding tanah berlesen
-
Pelukis pelan yang berdaftar
-
Kontraktor bina rumah berpengalaman seperti D’ Maras Development
Dengan bantuan pihak berpengalaman, anda bukan sahaja dapat tukar status dengan betul, malah dapat rancang pembinaan rumah yang sah, menarik dan bernilai tinggi.
Jika anda memiliki tanah pertanian dan ingin tahu sama ada sesuai ditukar status, atau ingin terus membina rumah impian anda di Kelantan, jangan ragu untuk dapatkan nasihat awal. Langkah bijak hari ini akan menentukan nilai hartanah anda untuk masa hadapan.